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时间:2010-7-5 16:59:16   文字【    】 人气:

宗庆后涉足商业地产宣称5年内建100个购物中心

  因为一连串的调控政策,眼下中国的地产界弥漫着浓重的观望气息,但这并不意味着没有机会。

  娃哈哈集团董事长宗庆后说,他们要建ShoppingMall(购物中心),第一个试点选择在河南商丘。更让外界大跌眼镜的是,他说娃哈哈要在3年到5年内建100个购物中心。

  娃哈哈并不是唯一的无畏者。

  已经投身地产领域10年的服装企业红豆集团,这半年来动作频繁,旗下的地产业务几度扩容。雅戈尔已经被公认为地产业务做得最好的服装企业,尽管今年上半年地产新政不断,它仍在扩张其地产业务。

  对这些来自快速消费品制造领域的企业来说,地产界依然是块优质的淘金地。

  专业的地产开发专业公司的观望、彷徨甚至抽身离开,门外汉跨界投身地产界的动力来自哪儿?

  进场者

  娃哈哈集团董事长宗庆后是在郑州618举行的一次河南-浙江投资合作洽谈会上向媒体爆料的。

  当时,他刚刚就一个新生产基地项目与河南商丘市政府签了投资协议。此次与商丘市政府签订的协议中,还包括要在商丘建一个交易中心。他进一步解释,交易中心也就是国外说的 “ShoppingMall”——包括购物、餐饮、娱乐等在内的综合商业体。

  参加上述会议的人士回忆,宗庆后称,商丘只是他商业地产的第一个试点,在未来的3-5年中,娃哈哈会在河南投建100个这样的购物中心,累计投资规模将达到几百亿元。

  事后,接近宗庆后的人士向本报透露,目前商丘的商业地产项目还在选址阶段,还没有拿到土地。如果正式启动,这个项目将完全由娃哈哈投资。如果日后商业地产业务做大,娃哈哈不排除引入合作伙伴。至于具体操盘的团队,该人士透露,娃哈哈会挖一些商业地产的专业人士加盟。

  事实上,在江浙沿海一带,民企老板很热衷涉足地产。除了频繁被舆论曝光的温州炒房团一类的在房地产投资市场的出手,这些民营企业还将目光锁定在拿地开发环节上。

  与宗庆后相比,服装制造企业下海房地产要更早。房产开发最成功的服装企业非雅戈尔(600177.SH)莫属。

  在宁波,一些有实力的服装品牌都在做地产。服装业圈内有一个出名的段子:在宁波天一广场商圈能看得到的服装牌子都在卖房子。的确如此,雅戈尔、罗蒙、杉杉、太平鸟、培罗成……

  宁波缘美纺织品有限公司总经理林峻是宁波当地人。他说:宁波好的地产几乎都给雅戈尔拿了,除了在一些二、三线城市在做服装,雅戈尔主要做地产。今年上半年还在扩张他的地产业务。

  到县城去

  这些跨界投资地产业的公司,多数首选进入地市县这样的三、四线城市,而涉足的地产项目类型多数是商业地产。

  上述接近宗庆后的人士透露,娃哈哈计划的商业地产项目倾向于在地级市、县级市选址。奥康集团的百城百街商业地产计划,也是锁定地级市。四年前,奥康集团第一条商业步行街——湖北黄冈商业步行街的开街时,奥康集团总裁王振滔明确表示,奥康要联合100家品牌,以地级市为主,在全国打造百条商业步行街。

  相比较一线城市在近两年的历次宏观调控中所经历的房价震动不同,三、四线城市的房地产,仿佛是被调控遗忘的角落。有房地产业内人士发出感慨,到三、四线城市去,以农村包围城市,到泡沫薄弱的地方去寻找机会。

  在这些地方,经济的发展和城市化的进程正在加快,居民生活水平明显提高,包括购房、日常消费在内的冲动日渐增强。

  现在我们不用再大老远跑到武汉、北京、上海去买好东西了,在家门口就能买到,真好。当年奥康集团在黄冈的商业步行街开街时,当地居民这样说。

  这就是三、四线消费者的心声。背后潜藏的是,中国县域市场所包含的巨大生机与活力。CTR市场研究等多个机构近期完成的中国县域市场研究报告显示,中国有70%的人口分布在县域,其GDP总值占全国的50%

  第三波浪潮?

  对于涉足地产业务更早的服装制造企业来说,他们最初的动机则看似更简单:卖房子成为短期盈利最快的一个投资行业。爱慕集团董事长张荣明称,服装企业做地产的方式主要有两种:一是在渠道建立的过程中通过收购门店,二是扩张产业园。他们(服装企业)的门店销售利润并不高,但门店物业价值很高,他通过建渠道收购门店地产,这些门店地产几年后会升值。

  此前,他们投身房地产业大致分为两个时期:一是2000年左右,当时正好政策放开了,这些服装企业觉得地产有利可图,就来投资房地产,这些公司有个特点,主业都很强,想找其他盈利点;还有一种是2005年、2006年前后进入的,这些都是主业的利润不断被摊薄了,寻找副业辅助主业。

  现在,新的一轮地产热似乎正在蛰伏,他们中的一些人正在考虑将这些地产资源掌握在自己手中。

  一方面,是基于竞争的考虑。零售企业涉足地产,多数是如此。比如迪信通,店面租金几乎是这家手机零售连锁企业最大的成本支出,占迪信通总成本的约30%

  当地租上涨、竞争对手来抢地盘,遭遇迪信通正在进入的高速开店期,直接的后果是门店物业租赁成本的攀升。迪信通的办法是,筹集资金自己去买店铺,把那些已经或即将到期的店面买下来

  迪信通眼下的自有地产之路,带有浓重的被动色彩。这或许将是其上市计划融资中最大的支出。

  对于已经拥有很多门店的制造商而言,也是如此,自有物业降低零售成本。美特斯邦威虽然因调控放慢了步伐,但是其方向仍然坚定。美邦629决定延长2008年制定的扩张项目完成时间至20101231

  用15年时间将美特斯邦威做到近50亿元的市场规模后,集团董事长周成建渴望更高的毛利率,2008年推出价位更高的新品牌Me&City。至今一年多的时间里,周成建大手笔请来好莱坞明星代言,同时在全国各地广收商业地产,为Me&City“囤铺。截至20105月底,美邦营销网络建设项目使用资金11.8亿元,采用租赁或购买的方式在目标城市的核心商圈成功取得店铺60家。

  渠道为王,这对快速消费品制造商来说是不二法门。虽然娃哈哈的宗庆后提出的百个购物中心的设想,外人看来不免有些天方夜谭,但是如果成功,将意味着这家饮料制造商在流通领域中获得更大话语权。宗庆后曾感慨,眼下中国的零售业被外商控制,这种影响已经传递到制造业。

  招商引资的名义

  如果仅仅是这些,并不能完全解释娃哈哈为何对地产业突然热衷,并吸引他做出跨界的冒险。

  娃哈哈为何决定第一个购物中心落户河南商丘?上述接近宗庆后的人士说,当地政府对娃哈哈很热情,很希望企业去投资。

  今年6月,宗庆后在郑州签订投资协议的前一天,被商丘方面特意从郑州请到商丘考察。签约后当天,商丘市方面立马举办了项目对接会,与会者包括商丘方面一把手,当地政府还表示将为娃哈哈集团在商丘的投资兴业提供周到、细致的服务,打造优良的环境

  这个状况在房地产大幅上涨的2009年可能是难以想象的。在很多大城市,当时的发展商为抢夺一块地皮打破头;今年稍早的时候,各地地王还在不断诞生。而在现在,华远集团总裁任志强在他的微博上说,有些城市的官员开始请开发商吃饭了。

  地方官员的地位逆转,跟地方财政有关。地方政府钱紧并非新闻。地方财政不仅承担着推进医改、教育等民生工程大量的资金投入,而且大批4万亿投资刺激计划之后,地方项目后续建设将这两年完成。这就意味着今明两年投资的规模将更大,需要的资金更多。

  本报稍早曾报道,华北某省2010年落实中央的各项政策需要新增加支出739亿元,但是经过反复测算,其今年预计新增可用财力只有90亿元,中间存在600多亿的差额。

  在此背景下,对于娃哈哈这样的大财主,得到地方政府的格外偏爱,或在情理之中。

  2009年,娃哈哈完成销售收入432亿元,净利润80亿元,是浙江效益最好的企业,浙江首家年利税超百亿元的企业。宗庆后在多个场合宣称,娃哈哈不差钱,也没有上市计划。曾有证券公司估算,如果娃哈哈目前已上市,其市值将达到2800亿元左右。

  早在2000年,娃哈哈在新乡投资兴建了在河南的第一个基地。目前,娃哈哈在新乡累计完成投资8亿元,2009年销售收入达12亿元,利税3.5亿元。娃哈哈在河南的第二个生产基地位于南阳,总投资6180万美元。此次准备在商丘投资的工厂,是娃哈哈在河南的第三个生产基地。

  有江浙一带的民营企业老板告诉本报,早几年前的二、三线,现在是三、四线城市,当地政府的招商引资意愿迫切,不少企业则乘地方招商之机,以很低的价格拿到土地。经过半年或者一年,等地价上涨后,再倒手卖掉赚钱。

  尤其是在地方政府大搞经济开发区时,有企业则以建设制造工业园、生产基地为由头,申请到地块,待园区建设完成后,则将其中的部分用于商业租赁。更有甚者,将这些固定资产作为银行贷款的抵押物,获得的贷款再用作其他的投资。

  桦俪荟时尚管理咨询(上海)有限公司首席合伙顾问、执行董事包绿菲认为,制造业投身地产,基本上是出于机会主义的考虑。比如说跟当地的政府关系很好,有实力就来做地产。

  再者,制造业与地产业务能形成某种资金上的互动。他先拿地,用非常便宜的钱把地圈起来,然后做酒店、商铺或者卖房子,如果地产做得好,一下子可以进来很多钱,这个钱又可以回到制造业,做规模投资。这是把地产业务做成一个资本的平台。

 

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