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类型:市场行情原作者: 来源: 转载者:sylvia
时间:2018/5/16 10:36:06   文字【    】 人气:

龙湖对比华润、大悦城投资回报率分析

在购物中心竞争激烈的时代,很多购物中心跟风建起却门可罗雀、血本无归;有的购物中心却门庭若市。这一现象牵扯到一个投资回报率的问题,不是你投资越大回报就能越大。今天就跟随天霸商场网小编,一起就龙湖、华润、大悦城购物中心投资回报率进行一个综合分析吧。

 

华润:后无来者 

 

华润是中国商业地产界毋庸置疑的泰山北斗,各级产品线完整,背景雄厚,住宅商业齐头并进。

 

在华润的业绩发布PPT和正式年报中会将商业项目分为2012年前开业的项目和2014年后开业的项目(2013年无开业项目),分别统计成熟项目的业绩表现及回报率,华润回报率的口径为Yield On Cost。

 

 数据来源:华润置地2017年年报

数据来源:华润置地2017年年报

 

华润商业的回报率表现高得有点出乎意料。2012年前开业的五个万象城、一个五彩城和一个北京凤凰广场2017年年总体回报率高达31.3%,相较于2016年上涨1.2个百分点。如果这还能勉强用年代早,地价低来解释。那2014年后开业的项目高达8.6%的回报率,就足以让人心悦诚服。8.6%与大悦城包含老项目在一起的整体回报率比肩,尽管2014年后开业的19个项目租金收益仅有2012年前开业的7个项目租金收益的65%。

 

综合来看,推算华润商业项目的整体回报率高达15%以上,这个回报率就像上海恒隆的日均租金一样,后无来者。之前对华润的固有印象为成本投入高、运营期费率管控弱。单从回报率看华润确实有任性的资本。

 

龙湖:后生可畏 

 

相较于华润根正苗红的富二代形象,龙湖算是个凤凰男。作为近年迅速崛起的商业地产企业代表,龙湖之前一直偏安西南一隅,至2014年年底北京长楹天街开业才算真正开始全国化布局。其后一路高歌猛进,近年更是重仓华东,至2017年年底已开业26座商场。

 

地价成本一直在计算回报率的分母中起着举足轻重作用,发力晚意味着错失了商业低地价的黄金周期。但好在龙湖一向以财务稳健著称,且住宅产品同样在市场上名头响亮,即使是在地价高于房价的华东市场,龙湖还是能以七八千的楼面价拿商业用地,维持了地价成本的合理性,再加上重庆出身地产企业与身俱来的优秀成本管控能力,龙湖购物中心总体回报率如同其企业风格一样很稳健。

 

 数据来源:中金公司研究报告:《龙湖地产:四主航道齐发力,成就内房“新鸿基”》

数据来源:中金公司研究报告:《龙湖地产:四主航道齐发力,成就内房“新鸿基”》

 

龙湖内部有一个Yield to Cost的概念,与华润Yield On Cost的概念类同。2017年龙湖26座商场租金收益25.5亿元,NPI回报率6.3%。这个回报率是本文三家企业中最低的,但考虑到龙湖项目中新项目比重高,还算可圈可点。如果盘点有完整年度租金收益购物中心的平均租金(2016年12月31日前开业的项目),龙湖2017年平均租金为3.27元,相较于华润4.55元和大悦城约5.5元的平均租金,差距还较大。但好在龙湖运营期成本费率管控较好,加上租金增长预期,未来回报率可期。

 

大悦城:任重道远 

 

相较于前两家商业、住宅并进的模式,大悦城是三家企业中主营业务更聚焦于商业,也更“重”的企业。缺少住宅支撑,意味着无法做持有物业和销售物业间的成本分摊,分母中地价成本更加不可控。但好在大悦城公开市场拿地很少,拓展多以收并购、合作或者内部资源整合居多,当然这也客观限制了大悦城的发展速度。

 

 数据来源:大悦城地产2017年年报

数据来源:大悦城地产2017年年报

 

相较于龙湖和华润,大悦城持有规模和开业数量均较少。目前含长风大悦城在内,大悦城共持有8个开业的大悦城购物中心。2017年大悦城购物中心租金收入23亿元,整体Ebitda Yield 8.6%,高于龙湖,低于华润,属于市场中上水平,但大悦城的平均租金执三家之牛耳,且多位于一线城市和强二线城市核心地段。

 

大悦城总体Ebitda Yield虽算不上一枝独秀,但也名列前茅,但各项目表现差距较大。北京两个店王,开业最早的西单项目回报率高达20以上,第二个项目朝阳项目回报率也超过10%,但与朝阳大悦城同期开业的沈阳大悦城表现则差强人意,看前图2016年Yield应该不到5%,推算2017年Yield应该在6%-7%之间。静安大悦城和烟台大悦城的回报相较于北京项目更加判若云泥,回报率仅在3%左右。

 

看来“大龙湖”时代的到来已经不远了,后生确实可畏。更多商业资讯,请继续关注天霸商场网。

 

 

 

 

 

 

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